Пишите нам
pravo@expert-centre.ruПишите нам
pravo@expert-centre.ruПомощь юриста по договору аренды недвижимости
Арендные отношения являются одними из наиболее распространённых в хозяйственной деятельности компаний. В аренду передаются автомобили, недвижимость, оборудование, персонал…
Остановимся подробнее на нюансах договора аренды недвижимости.
1. По договору аренды недвижимости сторонами являются арендодатель и арендатор. Во владение и пользование арендатора, согласно договору, передаются различные объекты недвижимости или имущества: земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. В договоре аренды наиболее важным условием является его предмет, т.е. то имущество, которое передается арендатору. Предмет договора подробно описывается и индивидуализируется. Например, в отношении помещения должен быть указан его адрес, этаж, кадастровый номер, площадь.
Возможна ситуация, при которой арендатор хочет взять в аренду только часть помещения на срок более года, а кадастровый номер присвоен всему помещению в целом. В этом случае потребуется дополнительный кадастровый учет той части помещения, которая передается в аренду. Иначе Росреестр откажет в регистрации договора.
2. Сдать имущество в аренду может его собственник. До заключения договора рекомендуем запросить у собственника свидетельство о регистрации, выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт и технический план. Необходимо убедиться, что недвижимость действительно принадлежит собственнику, и он вправе ею распоряжаться. К примеру, имущество может находиться в залоге у банка, и передавать его в аренду собственник может только с согласия банка. Важно, чтобы договор аренды был легитимным. Если договор аренды признается недействительным, существует риск претензий налоговых органов к расходам и вычетам, произведенным арендатором.
На основании документов, установите категорию земельного участка и вид его разрешенного использования. Если земельный участок ограничен в обороте, арендатор, скорее всего, будет лишен возможности вести на нем какую-либо производственную деятельность.
3. Обычно в договоре аренды определяется срок, в течение которого недвижимость находится во владении и пользовании арендатора. Если срок договора аренды составляет более 1 года, такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. При отсутствии регистрации договор будет считаться незаключенным.
Если арендатор продолжит пользоваться имуществом после окончания договора, а арендодатель не возражает, такой договор считается продленным на неопределенный срок. Тогда каждая из сторон вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды с предупреждением другой стороны за 3 месяца.
4. Недвижимость передается арендатору по передаточному акту. В интересах арендатора зафиксировать в акте все недостатки, которые он обнаружит в процессе осмотра имущества, чтобы не отвечать за них перед собственником по окончанию аренды.
5. Арендная плата по договору аренды недвижимости устанавливается:
а) в виде постоянной суммы, в которой уже учтены все возможные расходы арендодателя;
б) в виде постоянной части, а также переменной части, которая зависит от количества потребленных арендатором коммунальных ресурсов. Порядок определения этой суммы устанавливается договором (например, на основании отдельных приборов учета или пропорционально арендуемой площади). Рекомендуем запрашивать у арендодателя копии счетов ресурсоснабжающих организаций, на основании которых производится расчет переменной части арендной платы.
6. Договор аренды подписан, арендатор начал использовать имущество. Но у арендатора может возникнуть необходимость передать часть помещений другой компании, например, в рамках холдинга. Передача имущества в субаренду возможна только по согласию с арендодателем. Такое согласие может быть изначально зафиксировано в договоре аренды. Либо потребуется вести дополнительные переговоры с собственником и получать письменное согласие.
7. При заключении договора аренды особое внимание обращайте на раздел об ответственности сторон. В договорах крупных арендодателей такой раздел может занимать несколько страниц, причем все они будут касаться ответственности арендатора. В процессе переговоров с собственником попытайтесь исключить из текста договора наиболее невыгодные для себя пункты, мотивируя это соблюдениям баланса интересов обеих сторон. Не допускайте двоякого толкования, условия об ответственности должны быть сформулированы четко, ясно и понятно.
8. В процессе аренды имущества арендаторы нередко производят его улучшение в соответствии со своими потребностями. Например, могут установить систему кондиционирования, пожарную сигнализацию, заменить дверной блок в помещении кассы, поменять окна на пластиковые и т.п. Улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причинив вреда, называются неотделимыми. Они могут быть произведены только с согласия арендодателя. В силу закона, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений по окончанию аренды. Но договором аренды могут быть предусмотрены и иные условия. Например, что арендатор передает арендодателю неотделимые улучшения без каких-либо компенсаций с его стороны. Налоговые органы признают такие действия безвозмездной передачей имущества, которая облагается налогом на добавленную стоимость.
9. Наиболее распространенные споры по договору аренды касаются взыскания задолженности по арендной плате, а также взыскания с арендатора убытков, причиненных в процессе эксплуатации имущества. Рекомендуем при возникновении спорных ситуаций обращаться за помощью к юристу. Специалист проведет анализ документов, проанализирует судебную практику по аналогичным спорам и поможет выстроить правильную стратегию взыскания или защиты.
Стоимость услуг юриста по договору аренды недвижимости Вы можете узнать по телефону: 8 (495) 911-18-32
Вначале сотрудничества мы готовы заключить договор на тестовый период 2 месяца с ограниченным количеством услуг по специальной цене.
Здесь отображаются последние публикации компании
109147, г. Москва, ул.Марксистская, д.1, корп.1, офис 45
Пн-Пт с 9:30 до 18:00
Электронная почта
pravo@expert-centre.ru